{"id":954,"date":"2020-10-15T09:00:52","date_gmt":"2020-10-15T12:00:52","guid":{"rendered":"https:\/\/perdiz.adv.br\/?p=954"},"modified":"2020-11-09T19:19:39","modified_gmt":"2020-11-09T22:19:39","slug":"direitos-decorrentes-do-contrato-de-locacao-de-imovel-comercial","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/perdiz.adv.br\/en\/direitos-decorrentes-do-contrato-de-locacao-de-imovel-comercial\/","title":{"rendered":"Direitos decorrentes do contrato de loca\u00e7\u00e3o de im\u00f3vel comercial"},"content":{"rendered":"

Voc\u00ea sabia que pode ter o <\/span>direito de prefer\u00eancia de compra do im\u00f3vel em que \u00e9 locat\u00e1rio<\/b>? Ainda, que <\/span>\u00e9 poss\u00edvel garantir que o seu contrato de loca\u00e7\u00e3o dure pelo tempo contratado, mesmo que o im\u00f3vel mude de propriet\u00e1rio<\/b>?\u00a0<\/span><\/p>\n

 <\/p>\n

Muitos locat\u00e1rios n\u00e3o sabem, mas<\/span> existem direitos e prerrogativas que a Lei do Inquilinato garante para quem est\u00e1 locando o im\u00f3vel<\/b>, inclusive na modalidade comercial, desde que cumpridos alguns requisitos previstos na legisla\u00e7\u00e3o.<\/span><\/p>\n

 <\/p>\n

Mas,<\/span> quais seriam estes direitos<\/b>? Quais s\u00e3o os seus <\/span>requisitos<\/b> e <\/span>de que forma eles podem ser garantidos<\/b>? Quais<\/span> s\u00e3o as<\/span> consequ\u00eancias para o locador que\u00a0<\/b>descumpri-los<\/b>?\u00a0<\/span><\/p>\n

 <\/p>\n

Estas e outras perguntas ser\u00e3o abordadas neste conte\u00fado especial sobre os<\/span> direitos decorrentes do contrato de loca\u00e7\u00e3o de im\u00f3vel comercial<\/b>, conforme ser\u00e1 visto a seguir.<\/span><\/b><\/p>\n

 <\/p>\n

Por que redigir um contrato de loca\u00e7\u00e3o?<\/b><\/h2>\n

 <\/p>\n

Os <\/span>contratos de loca\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis urbanos<\/b> s\u00e3o regulamentados pela <\/span>Lei n\u00ba 8.245\/91<\/b>, conhecida como Lei do Inquilinato e pelo C\u00f3digo Civil. Estes contratos geram <\/span>diversas obriga\u00e7\u00f5es e direitos <\/b>tanto para o locador como para o locat\u00e1rio, sendo muito utilizados tanto com finalidade residencial ou comercial.<\/span><\/p>\n

 <\/p>\n

Imagine que voc\u00ea esteja interessado em come\u00e7ar um neg\u00f3cio no ramo aliment\u00edcio. Sabe-se que o come\u00e7o de toda atividade exige um grande investimento, como aquisi\u00e7\u00e3o de estoque, contrata\u00e7\u00e3o de funcion\u00e1rios, gastos para registrar a empresa, etc. Dificilmente sobrar\u00e1 algum dinheiro para comprar um im\u00f3vel.\u00a0<\/span><\/p>\n

 <\/p>\n

As vantagens de se fazer um contrato de loca\u00e7\u00e3o, sobretudo comercial, est\u00e3o na <\/span>possibilidade de estabelecer seu ponto comercial no melhor local poss\u00edvel, sem ter que arcar com gastos decorrentes da propriedade do im\u00f3vel.<\/b><\/p>\n

 <\/p>\n

Por exemplo, se o seu objetivo \u00e9 abrir uma lanchonete, \u00e9 interessante que o im\u00f3vel esteja localizado em uma \u00e1rea movimentada, perto de escolas ou ambientes de trabalho, de modo a garantir um bom fluxo de pessoas pelo local para atrair a clientela.<\/span><\/p>\n

 <\/p>\n

Neste sentido, a loca\u00e7\u00e3o comercial se mostra como uma interessante oportunidade para o planejamento de expans\u00e3o dos seus neg\u00f3cios.\u00a0<\/span><\/p>\n

 <\/p>\n

Como fazer um contrato de loca\u00e7\u00e3o de im\u00f3vel comercial?<\/b><\/h3>\n

 <\/p>\n

Apesar de ser uma boa op\u00e7\u00e3o para o empres\u00e1rio, antes de optar por locar um im\u00f3vel comercial, <\/span>alguns pontos precisam ser bem avaliados e observados<\/b>.\u00a0<\/span><\/p>\n

 <\/p>\n

Pode-se destacar os seguintes:<\/span><\/p>\n

 <\/p>\n

    \n
  • Avalie todos os atributos do im\u00f3vel:<\/span> certifique-se se ele est\u00e1 na <\/span>melhor localiza\u00e7\u00e3o<\/b>, se o im\u00f3vel est\u00e1 em <\/span>boas condi\u00e7\u00f5es <\/b>ou se ser\u00e1 necess\u00e1rio uma reforma. Estes pontos devem ser levados em considera\u00e7\u00e3o para a <\/span>an\u00e1lise e negocia\u00e7\u00e3o do pre\u00e7o da loca\u00e7\u00e3o<\/b>;<\/span><\/li>\n
  • Fa\u00e7a um contrato por escrito:<\/span> n\u00e3o importa se o propriet\u00e1rio \u00e9 seu parente ou amigo, somente um <\/span>contrato por escrito <\/b>vai lhe trazer a seguran\u00e7a necess\u00e1ria para a condu\u00e7\u00e3o dos neg\u00f3cios e \u00e9 ele que vai garantir que seus direitos de locat\u00e1rio n\u00e3o sejam violados.\u00a0<\/span><\/li>\n
  • Busque ajuda profissional:<\/span> Os modelos dispon\u00edveis na internet de contrato de loca\u00e7\u00e3o s\u00e3o extremamente gen\u00e9ricos, n\u00e3o vale a pena economizar nessa hora, pois um contrato espec\u00edfico para a sua situa\u00e7\u00e3o vai lhe evitar muitos problemas no futuro. <\/span>Procure um advogado especialista no assunto e pe\u00e7a a sua orienta\u00e7\u00e3o.<\/b><\/li>\n
  • Aten\u00e7\u00e3o quanto ao prazo de dura\u00e7\u00e3o:<\/span> ningu\u00e9m abre um neg\u00f3cio esperando que ele n\u00e3o seja duradouro, portanto, nada de prever um prazo curto para a dura\u00e7\u00e3o do seu contrato.<\/span> Recomenda-se que ele seja estipulado por 5 anos, prazo m\u00e1ximo previsto na lei.<\/b><\/li>\n
  • Mantenha-se no mesmo ramo de atividade por 3 anos:<\/span> a lei prev\u00ea o direito o locat\u00e1rio em ter a renova\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria do contrato, desde que estabelecido o requisito de <\/span>manter o mesmo ramo de atividade por 3 anos<\/b>, portanto, esteja ciente quanto a este ponto antes de decidir trocar de atividade;<\/span><\/li>\n
  • Averbe e registre o seu contrato no registo de im\u00f3veis:<\/span> averbar significa que o contrato de loca\u00e7\u00e3o estar\u00e1 anotado na matr\u00edcula do im\u00f3vel para dar conhecimento a terceiros da exist\u00eancia da loca\u00e7\u00e3o. A averba\u00e7\u00e3o e o registro do contrato garantem que alguns direitos do locat\u00e1rio sejam cumpridos, como por exemplo, o direito de prefer\u00eancia e a cl\u00e1usula de vig\u00eancia, no caso de o locador ter interesse na aliena\u00e7\u00e3o do\u00a0 im\u00f3vel.\u00a0<\/span><\/li>\n<\/ul>\n

     <\/p>\n

    Conforme se verifica, s\u00e3o simples as medidas necess\u00e1rias para que voc\u00ea se previna e assine um bom contrato de loca\u00e7\u00e3o. Contudo, voc\u00ea n\u00e3o \u00e9 o dono do im\u00f3vel e ainda assim o propriet\u00e1rio pode querer vend\u00ea-lo.\u00a0<\/span><\/p>\n

     <\/p>\n

    Desta forma, \u00e9 necess\u00e1rio que voc\u00ea esteja atento para tomar as medidas necess\u00e1rias para garantir que o seu contrato ser\u00e1 garantido at\u00e9 o prazo final, tema a ser abordado no pr\u00f3ximo t\u00f3pico.<\/span><\/p>\n

     <\/p>\n

    Como garantir a validade do contrato e que seja respeitado at\u00e9 seu fim?<\/b><\/h3>\n

     <\/p>\n

    Quando se fala em contrato de aluguel, \u00e9 preciso estabelecer que o<\/span> pacto firmado entre locador e locat\u00e1rio somente ter\u00e1 efic\u00e1cia entre as partes<\/b>, isto quer dizer que, caso o propriet\u00e1rio do im\u00f3vel decida vend\u00ea-lo, via de regra, o adquirente n\u00e3o precisar\u00e1 respeitar o contrato de loca\u00e7\u00e3o existente no im\u00f3vel.<\/span><\/p>\n

     <\/p>\n

    No entanto, a<\/span> legisla\u00e7\u00e3o garante duas prote\u00e7\u00f5es ao locat\u00e1rio<\/b> contra este tipo de situa\u00e7\u00e3o, que podem ser materializadas atrav\u00e9s da <\/span>cl\u00e1usula de vig\u00eancia e o direito de prefer\u00eancia.<\/b><\/p>\n

     <\/p>\n

      \n
    1. Cl\u00e1usula de vig\u00eancia<\/span><\/li>\n<\/ol>\n

       <\/p>\n

      A cl\u00e1usula de vig\u00eancia, como o pr\u00f3prio nome sugere, tem a<\/span> finalidade de garantir que o contrato seja cumprido at\u00e9 o final do prazo <\/b>acordado entre o locador e o locat\u00e1rio.<\/span><\/p>\n

       <\/p>\n

      Para que o locat\u00e1rio fa\u00e7a uso desta prerrogativa,<\/span> \u00e9 preciso que o seu contrato seja redigido com a referida cl\u00e1usula<\/b> e, para a sua plena efic\u00e1cia, <\/span>\u00e9 essencial que o registro da cl\u00e1usula na matr\u00edcula do im\u00f3vel, perante o Registro de Im\u00f3veis <\/b>competente, conforme disp\u00f5e os artigos 8\u00ba da Lei 8.245\/91, 167 da Lei de Registros P\u00fablicos n.\u00ba 6.015\/1973 e 576 do C\u00f3digo Civil.<\/span><\/p>\n

       <\/p>\n

      Desta forma, mesmo que o im\u00f3vel seja vendido para um terceiro, <\/span>o novo propriet\u00e1rio ter\u00e1 que respeitar o contrato de loca\u00e7\u00e3o vigente<\/b>, protegendo, assim, a vontade inicial do locat\u00e1rio e garantindo que o prazo contratual ser\u00e1 cumprido e que este ter\u00e1 tempo o suficiente para procurar um novo im\u00f3vel.<\/span><\/p>\n

       <\/p>\n

      Mas aten\u00e7\u00e3o, <\/span>n\u00e3o basta que o adquirente tenha ci\u00eancia da exist\u00eancia do contrato<\/b>, a legisla\u00e7\u00e3o e os tribunais s\u00e3o bem claros quanto \u00e0 <\/span>necessidade de efetivamente levar o contrato a registro<\/b>, portanto, n\u00e3o abra m\u00e3o do seu direito!<\/span><\/p>\n

       <\/p>\n

      No entanto,<\/span> caso o locat\u00e1rio tenha a inten\u00e7\u00e3o de ser o adquirente do im\u00f3vel, tamb\u00e9m \u00e9 poss\u00edvel, exercer o de direito de prefer\u00eancia<\/b>, que ser\u00e1 detalhado a seguir.<\/span><\/p>\n

       <\/p>\n

        \n
      1. Direito de prefer\u00eancia\u00a0<\/span><\/li>\n<\/ol>\n

         <\/p>\n

        O direito de prefer\u00eancia consiste na <\/span>possibilidade de o im\u00f3vel ser oferecido primeiro ao locat\u00e1rio<\/b>, <\/span>caso o locador queira vend\u00ea-lo<\/b>. Para tanto, o propriet\u00e1rio deve <\/span>notificar o locat\u00e1rio <\/b>(judicial ou extrajudicialmente)<\/span>, de maneira inequ\u00edvoca, e tamb\u00e9m dever\u00e1 oferecer as mesmas condi\u00e7\u00f5es para compra que ofereceria \u00e0 um terceiro.<\/b><\/p>\n

         <\/p>\n

        Por ser um direito que decorre de uma expressa previs\u00e3o legal,<\/span> a prefer\u00eancia tem lugar em todos os contratos de loca\u00e7\u00e3o, mas para que seja dada publicidade a tal condi\u00e7\u00e3o, \u00e9 imprescind\u00edvel que o direito de prefer\u00eancia esteja averbado <\/b>na matr\u00edcula do im\u00f3vel.<\/span><\/p>\n

         <\/p>\n

        Uma vez que haja a informa\u00e7\u00e3o da prefer\u00eancia na matr\u00edcula,<\/span> qualquer pessoa que esteja interessada em adquiri-lo ter\u00e1 ci\u00eancia quanto a necessidade de respeitar tal direito<\/b>. Portanto, eventual adquirente n\u00e3o poder\u00e1 alegar o desconhecimento da loca\u00e7\u00e3o.\u00a0<\/span><\/p>\n

         <\/p>\n

        Este \u00e9 mais um ponto em que se verifica que a averba\u00e7\u00e3o do contrato \u00e9 realmente fundamental para proteger os direitos do locat\u00e1rio e o seu ponto comercial.<\/span><\/p>\n

         <\/p>\n

        O <\/span>prazo<\/b> legal para exercer o direito de prefer\u00eancia \u00e9 de <\/span>60 dias<\/b>, devendo o pagamento ser realizado dentro deste per\u00edodo, sob pena de decad\u00eancia, que significa a perda do direito.<\/span><\/p>\n

         <\/p>\n

        \u00c9 sabido que, apesar de a lei garantir direitos, na pr\u00e1tica, muitas vezes eles s\u00e3o desrespeitados, seja por ignor\u00e2ncia da lei ou por m\u00e1-f\u00e9. Desta forma, fique atento para as medidas cab\u00edveis quando o seu direito de prefer\u00eancia for violado, tema do t\u00f3pico seguinte.<\/span><\/p>\n


        \n<\/b>> O que acontece se o locador n\u00e3o respeitar o direito de prefer\u00eancia?<\/b><\/p>\n

         <\/p>\n

        Vamos imaginar a situa\u00e7\u00e3o de que, mesmo voc\u00ea tendo tomado todas as medidas de precau\u00e7\u00e3o, inclusive averbado o contrato na matr\u00edcula do im\u00f3vel alugado. Se ainda assim, o locador decidir vend\u00ea-lo, sem respeitar o seu direito de prefer\u00eancia. <\/span>Quais as medidas cab\u00edveis para o locat\u00e1rio<\/b>?<\/span><\/p>\n

         <\/p>\n

        Por se tratar de um direito assegurado, a legisla\u00e7\u00e3o prev\u00ea que <\/span>o locat\u00e1rio poder\u00e1 pleitear perdas e danos em face do locador, mediante a\u00e7\u00e3o judicial.\u00a0<\/b><\/p>\n

         <\/p>\n

        Tamb\u00e9m existe a op\u00e7\u00e3o de aquisi\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel,<\/span> mediante dep\u00f3sito judicial do pre\u00e7o<\/b> deste e demais despesas referente aos custos de transfer\u00eancia. Assim, <\/span>o locat\u00e1rio poder\u00e1 haver para si o im\u00f3vel locado<\/b>, desde que requerido no prazo de 6 meses, a contar do registro da compra e venda no Registro de Im\u00f3veis.\u00a0<\/span><\/p>\n

         <\/p>\n

        Ainda, \u00e9 necess\u00e1rio que o contrato de loca\u00e7\u00e3o esteja averbado h\u00e1 pelo menos trinta dias antes da aliena\u00e7\u00e3o junto \u00e0 matr\u00edcula do im\u00f3vel.<\/span><\/p>\n

         <\/p>\n

        Como fazer a averba\u00e7\u00e3o\/registro?<\/b><\/h4>\n

         <\/p>\n

        Conforme mencionado anteriormente, para que o locat\u00e1rio esteja protegido de eventuais surpresas quanto \u00e0 dura\u00e7\u00e3o do contrato, \u00e9 importante que a loca\u00e7\u00e3o esteja averbada na matr\u00edcula do im\u00f3vel h\u00e1 pelo menos 30 dias antes da realiza\u00e7\u00e3o da aliena\u00e7\u00e3o.<\/span><\/p>\n

         <\/p>\n

        A averba\u00e7\u00e3o \u00e9 o nome dado para o <\/span>registro feito em cart\u00f3rio<\/b>, na matr\u00edcula do im\u00f3vel, em que se informam todas as altera\u00e7\u00f5es sobre este, como por exemplo a transfer\u00eancia de propriedade.<\/span><\/p>\n

         <\/p>\n

        Para formaliz\u00e1-la, basta verificar com o propriet\u00e1rio do im\u00f3vel o n\u00famero da matr\u00edcula deste e a qual Registro de Im\u00f3veis ela pertence. Leve uma c\u00f3pia do seu contrato de loca\u00e7\u00e3o assinado por ambas a partes, fa\u00e7a o requerimento espec\u00edfico para averba\u00e7\u00e3o do direito de prefer\u00eancia e registro da cl\u00e1usula de vig\u00eancia e recolha os respectivos emolumentos cartor\u00e1rios.<\/span><\/p>\n

         <\/p>\n

        Tal procedimento <\/span>proporcionar\u00e1 maior seguran\u00e7a jur\u00eddica ao locat\u00e1rio<\/b>, seja pelo fato de tornar obrigat\u00f3ria a integral observ\u00e2ncia do prazo de vig\u00eancia da loca\u00e7\u00e3o, em eventual aliena\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel, ou para garantir o direito de prefer\u00eancia de sua aquisi\u00e7\u00e3o, em igualdade de condi\u00e7\u00f5es com terceiros.<\/span><\/p>\n

         <\/p>\n

        Sendo assim, se o locat\u00e1rio pretende trazer mais <\/span>seguran\u00e7a para a sua loca\u00e7\u00e3o<\/b> e, consequentemente, a continuidade do seu neg\u00f3cio, a averba\u00e7\u00e3o do contrato e registro da cl\u00e1usula de vig\u00eancia se mostram como uma <\/span>ferramenta indispens\u00e1vel.<\/b><\/p>\n

         <\/p>\n

        Ficou com d\u00favidas? Deixe seu coment\u00e1rio ou entre em contato conosco, ser\u00e1 um prazer lhe orientar.<\/span><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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