Muitos locatários não sabem, mas existem direitos e prerrogativas que a Lei do Inquilinato garante para quem está locando o imóvel, inclusive na modalidade comercial, desde que cumpridos alguns requisitos previstos na legislação.

Mas, quais seriam estes direitos? Quais são os seus requisitos e de que forma eles podem ser garantidos? Quais são as consequências para o locador que descumpri-los? 

Estas e outras perguntas serão abordadas neste conteúdo especial sobre os direitos decorrentes do contrato de locação de imóvel comercial, conforme será visto a seguir.

Por que redigir um contrato de locação?

Os contratos de locação de imóveis urbanos são regulamentados pela Lei nº 8.245/91, conhecida como Lei do Inquilinato e pelo Código Civil. Estes contratos geram diversas obrigações e direitos tanto para o locador como para o locatário, sendo muito utilizados tanto com finalidade residencial ou comercial.

Imagine que você esteja interessado em começar um negócio no ramo alimentício. Sabe-se que o começo de toda atividade exige um grande investimento, como aquisição de estoque, contratação de funcionários, gastos para registrar a empresa, etc. Dificilmente sobrará algum dinheiro para comprar um imóvel. 

As vantagens de se fazer um contrato de locação, sobretudo comercial, estão na possibilidade de estabelecer seu ponto comercial no melhor local possível, sem ter que arcar com gastos decorrentes da propriedade do imóvel.

Por exemplo, se o seu objetivo é abrir uma lanchonete, é interessante que o imóvel esteja localizado em uma área movimentada, perto de escolas ou ambientes de trabalho, de modo a garantir um bom fluxo de pessoas pelo local para atrair a clientela.

Neste sentido, a locação comercial se mostra como uma interessante oportunidade para o planejamento de expansão dos seus negócios. 

Como fazer um contrato de locação de imóvel comercial?

Apesar de ser uma boa opção para o empresário, antes de optar por locar um imóvel comercial, alguns pontos precisam ser bem avaliados e observados. 

Pode-se destacar os seguintes:

• Avalie todos os atributos do imóvel: certifique-se se ele está na melhor localização, se o imóvel está em boas condições ou se será necessário uma reforma. Estes pontos devem ser levados em consideração para a análise e negociação do preço da locação;
• Faça um contrato por escrito: não importa se o proprietário é seu parente ou amigo, somente um contrato por escrito vai lhe trazer a segurança necessária para a condução dos negócios e é ele que vai garantir que seus direitos de locatário não sejam violados. 
• Busque ajuda profissional: Os modelos disponíveis na internet de contrato de locação são extremamente genéricos, não vale a pena economizar nessa hora, pois um contrato específico para a sua situação vai lhe evitar muitos problemas no futuro. Procure um advogado especialista no assunto e peça a sua orientação.
• Atenção quanto ao prazo de duração: ninguém abre um negócio esperando que ele não seja duradouro, portanto, nada de prever um prazo curto para a duração do seu contrato. Recomenda-se que ele seja estipulado por 5 anos, prazo máximo previsto na lei.
• Mantenha-se no mesmo ramo de atividade por 3 anos: a lei prevê o direito o locatário em ter a renovação compulsória do contrato, desde que estabelecido o requisito de manter o mesmo ramo de atividade por 3 anos, portanto, esteja ciente quanto a este ponto antes de decidir trocar de atividade;
• Averbe e registre o seu contrato no registo de imóveis: averbar significa que o contrato de locação estará anotado na matrícula do imóvel para dar conhecimento a terceiros da existência da locação. A averbação e o registro do contrato garantem que alguns direitos do locatário sejam cumpridos, como por exemplo, o direito de preferência e a cláusula de vigência, no caso de o locador ter interesse na alienação do  imóvel. 

Conforme se verifica, são simples as medidas necessárias para que você se previna e assine um bom contrato de locação. Contudo, você não é o dono do imóvel e ainda assim o proprietário pode querer vendê-lo. 

Desta forma, é necessário que você esteja atento para tomar as medidas necessárias para garantir que o seu contrato será garantido até o prazo final, tema a ser abordado no próximo tópico.

Como garantir a validade do contrato e que seja respeitado até seu fim?

Quando se fala em contrato de aluguel, é preciso estabelecer que o pacto firmado entre locador e locatário somente terá eficácia entre as partes, isto quer dizer que, caso o proprietário do imóvel decida vendê-lo, via de regra, o adquirente não precisará respeitar o contrato de locação existente no imóvel.

No entanto, a legislação garante duas proteções ao locatário contra este tipo de situação, que podem ser materializadas através da cláusula de vigência e o direito de preferência.

1. Cláusula de vigência

A cláusula de vigência, como o próprio nome sugere, tem a finalidade de garantir que o contrato seja cumprido até o final do prazo acordado entre o locador e o locatário.

Para que o locatário faça uso desta prerrogativa, é preciso que o seu contrato seja redigido com a referida cláusula e, para a sua plena eficácia, é essencial que o registro da cláusula na matrícula do imóvel, perante o Registro de Imóveis competente, conforme dispõe os artigos 8º da Lei 8.245/91, 167 da Lei de Registros Públicos n.º 6.015/1973 e 576 do Código Civil.

Desta forma, mesmo que o imóvel seja vendido para um terceiro, o novo proprietário terá que respeitar o contrato de locação vigente, protegendo, assim, a vontade inicial do locatário e garantindo que o prazo contratual será cumprido e que este terá tempo o suficiente para procurar um novo imóvel.

Mas atenção, não basta que o adquirente tenha ciência da existência do contrato, a legislação e os tribunais são bem claros quanto à necessidade de efetivamente levar o contrato a registro, portanto, não abra mão do seu direito!

No entanto, caso o locatário tenha a intenção de ser o adquirente do imóvel, também é possível, exercer o de direito de preferência, que será detalhado a seguir.

1. Direito de preferência 

O direito de preferência consiste na possibilidade de o imóvel ser oferecido primeiro ao locatário, caso o locador queira vendê-lo. Para tanto, o proprietário deve notificar o locatário (judicial ou extrajudicialmente), de maneira inequívoca, e também deverá oferecer as mesmas condições para compra que ofereceria à um terceiro.

Por ser um direito que decorre de uma expressa previsão legal, a preferência tem lugar em todos os contratos de locação, mas para que seja dada publicidade a tal condição, é imprescindível que o direito de preferência esteja averbado na matrícula do imóvel.

Uma vez que haja a informação da preferência na matrícula, qualquer pessoa que esteja interessada em adquiri-lo terá ciência quanto a necessidade de respeitar tal direito. Portanto, eventual adquirente não poderá alegar o desconhecimento da locação. 

Este é mais um ponto em que se verifica que a averbação do contrato é realmente fundamental para proteger os direitos do locatário e o seu ponto comercial.

O prazo legal para exercer o direito de preferência é de 60 dias, devendo o pagamento ser realizado dentro deste período, sob pena de decadência, que significa a perda do direito.

É sabido que, apesar de a lei garantir direitos, na prática, muitas vezes eles são desrespeitados, seja por ignorância da lei ou por má-fé. Desta forma, fique atento para as medidas cabíveis quando o seu direito de preferência for violado, tema do tópico seguinte.

> O que acontece se o locador não respeitar o direito de preferência?

Vamos imaginar a situação de que, mesmo você tendo tomado todas as medidas de precaução, inclusive averbado o contrato na matrícula do imóvel alugado. Se ainda assim, o locador decidir vendê-lo, sem respeitar o seu direito de preferência. Quais as medidas cabíveis para o locatário?

Por se tratar de um direito assegurado, a legislação prevê que o locatário poderá pleitear perdas e danos em face do locador, mediante ação judicial. 

Também existe a opção de aquisição do imóvel, mediante depósito judicial do preço deste e demais despesas referente aos custos de transferência. Assim, o locatário poderá haver para si o imóvel locado, desde que requerido no prazo de 6 meses, a contar do registro da compra e venda no Registro de Imóveis. 

Ainda, é necessário que o contrato de locação esteja averbado há pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel.

Como fazer a averbação/registro?

Conforme mencionado anteriormente, para que o locatário esteja protegido de eventuais surpresas quanto à duração do contrato, é importante que a locação esteja averbada na matrícula do imóvel há pelo menos 30 dias antes da realização da alienação.

A averbação é o nome dado para o registro feito em cartório, na matrícula do imóvel, em que se informam todas as alterações sobre este, como por exemplo a transferência de propriedade.

Para formalizá-la, basta verificar com o proprietário do imóvel o número da matrícula deste e a qual Registro de Imóveis ela pertence. Leve uma cópia do seu contrato de locação assinado por ambas a partes, faça o requerimento específico para averbação do direito de preferência e registro da cláusula de vigência e recolha os respectivos emolumentos cartorários.

Tal procedimento proporcionará maior segurança jurídica ao locatário, seja pelo fato de tornar obrigatória a integral observância do prazo de vigência da locação, em eventual alienação do imóvel, ou para garantir o direito de preferência de sua aquisição, em igualdade de condições com terceiros.

Sendo assim, se o locatário pretende trazer mais segurança para a sua locação e, consequentemente, a continuidade do seu negócio, a averbação do contrato e registro da cláusula de vigência se mostram como uma ferramenta indispensável.

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